Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отстоять право на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Административный путь признания права на самовольную постройку
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Упрощенная процедура оформления самостроя
В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:
- обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
- предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.
Признание права собственности на самовольную постройку
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Снос самовольной постройки
Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом круг лиц, имеющих право на предъявление в суд требования о сносе самовольной постройки, был установлен только в п. 22 Постановления № 10/22, согласно которому такие требования могли быть предъявлены:
- собственником земельного участка;
- субъектом иного вещного права на земельный участок;
- законным владельцем земельного участка;
- лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурором (в публичных интересах);
- уполномоченными органами в соответствии с федеральным законом.
Что такое самовольная постройка
Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.
Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.
Комментарий к ст. 222 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи дается понятие самовольной постройки. Исходя из данного понятия, можно сделать вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из следующих нарушений:
— возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке;
— строительство без получения на это необходимых разрешений;
— существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки.
Возведение постройки на участке, не отведенном для данных целей, имеет место как в случае, если строение возводится на участке, данному субъекту не принадлежащем, так и на принадлежащем данному лицу участке, но с нарушением требований к целевому назначению участка. Например, возведение жилого дома на участке, предоставленном для сельскохозяйственных нужд.
Строительство без получения необходимых разрешений имеет место при нарушении требований к документации на строительство, предусмотренной градостроительным законодательством и законодательством об архитектурной деятельности (Закон от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в РФ»). Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (п. 1 ст. 51 ГрК).
Последний вид нарушений: несоблюдение градостроительных норм и правил, т.е. обязательных к применению положений нормативных правовых актов, а также нормативно-технических документов. Так, в градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Нарушение указанных параметров дает основания считать постройку самовольной.
2. Самовольная постройка — результат строительства. При этом под строительством понимается создание строений, зданий, сооружений (ст. 1 ГрК).
В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, как самовольная постройка рассматривается не только осуществление самовольного строительства, но и осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.
3. Согласно комментируемой статье, постройкой является здание, сооружение или другое строение. Понятия «здание» и «сооружение» содержатся в ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В теории преобладает мнение, что положения о самовольной постройке распространяются исключительно на объекты недвижимости. Вместе с тем следует обратить внимание, что при внесении изменений ФЗ от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в формулировки п. 1 слова «или иное недвижимое имущество» были исключены. В судебной практике имеются прецеденты применения правил о самовольной постройке к некапитальным зданиям, состоящим из легковозводимых конструкций (например, Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2015 г. N 305-ЭС15-13554 по делу N А41-33655/2014).
4. По общему правилу, установленному в п. 2 комментируемой статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу, что не лишает наследников, принявших наследство, при наличии у них необходимых прав на земельный участок, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Принудительный снос самовольной постройки, по общему правилу, может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе. Исключения установлены в п. 4 комментируемой статьи.
Продление закона о дачной амнистии
С июня 2019 года прекращенная ранее дачная амнистия, по которой люди узаконивали постройки ИЖС в поселении, была продлена до 2022 года. Владельцы объектов, возведенных до 30 октября 2001 года, могут продолжать оформлять на них права по упрощенной процедуре.
Инициировать судебное разбирательство не нужно – достаточно обратиться в Росреестр с заявлением на госрегистрацию, правоустанавливающей документацией на землю и техническим планом.
По статистике, около 50 % объектов загородной недвижимости в Подмосковье не поставлены на кадастровый учет или не зарегистрированы в Росреестре.
Узаконить самовольную постройку через суд
Действующее законодательство предусматривает возможность определить законный режим владения самовольной постройкой, с последующим признанием на нее права собственности.
Если произвести легализацию строения в административном порядке не получается, то следует обращаться в суд.
Судебная защита прав может быть осуществлена путем предъявления самостоятельного требования о признании права собственности на самовольную постройку, либо такое требование может быть заявлено в качестве встречного в случае предъявления к вам иска о сносе самовольной постройки.
Если вы задаетесь вопросом «как узаконить самовольную постройку?», то постарайтесь обеспечить соблюдение обязательных требований:
- Самострой не должен угрожать жизни и здоровью граждан
- При строительстве не должны быть нарушены строительные и градостроительные нормы и правила
- Ваше строение не должно нарушать права и законные интересы других лиц
Обычно, судебные разбирательства, касающиеся самостроев, не обходятся без соответствующих судебных экспертиз.
Подобные дела требует серьезного подхода как на стадии подготовки, так и в ходе судебного разбирательства. Всегда пользуйтесь помощью опытных юристов, чтобы максимально гарантировать достижение положительного результата.
С 1 сентября 2015 г. уточнено понятие самовольной постройки и ее признаки. В связи с этим самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные:
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного признака.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение одновременно всех перечисленных условий.
Снос самовольной постройки может быть осуществлен во внесудебном порядке по решению органа местного самоуправления.
Очень большая и обстоятельная получилась статья. Я постарался охватить суть и смысл всех основных изменений, которым подверглась ст. 222 ГК РФ. Надеюсь материал был полезен для Вас.
Что такое самовольная постройка
Самовольной признается такой объект недвижимости, который подпадает хоть под один из следующих признаков:
- возведен на участке, который не был предоставлен лицу;
- возведен на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства. Не в принципе строительства, а именно построенного объекта. К примеру, на земельном участке для строительства индивидуального дома не может использоваться для возведения многоквартирного дома. И не только на дату начала строительства, но и на дату выявления постройки;
- объект возведен без получения необходимых по закону согласований и разрешений, если их получать обязательно на дату возведения постройки и на дату ее выявления
- объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм, если они были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Как рассчитать госпошлину
Государственная пошлина в обязательном порядке оплачивается истцом на стадии подготовки и подачи искового заявления. Размер госпошлины одинаков по всей территории России и устанавливается статьями налогового кодекса Российской Федерации.
Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень условий, которые должны соблюдаться обязательно. К ним относятся:
- наличие имущественных прав на земельный участок (речь идет не только о владении, но также о праве бессрочного пользования землей);
- получение прав на осуществление строительных работ, то есть человек должен подтвердить документально, что может в полной мере пользоваться земельным наделом;
- соответствие здания установленным требованиям и нормам (за основу принимается Градостроительный кодекс);
- беспрекословное соблюдение прав третьих участников, которыми выступают супруги, дети, совладельцы и дольщики;
- земельный участок позволяет возводить на конкретном участке постройки установленного типа;
- строение соответствует нормативам расположения зданий на участке, а также по отношению к соседним земельным участкам;
- объект – самостоятельный, то есть, оформлен не в комплексе нескольких зданий, а как отдельно действующее строение.
Если обратиться к рассмотрению вопроса о применении судами мер ответственности за возведение объекта самовольного строительства или такую реконструкцию, суды в сложившейся практике рассмотрения подобных споров до последних изменений в ст. 222 ГК довольно часто применяли формально-крайний подход, а именно если застройщик не предпринимал никаких мер, то можно применить меру ответственности в виде сноса.
Последними изменениями, внесенными в ст. 222 ГК РФ, предусмотрена еще одна мера ответственности как возможность приведения в соответствие с параметрами и установленными обязательными требованиями к такому строительству. Сейчас еще рано говорить о «популярности» или «непопулярности» вновь принятой меры ответственности, поскольку непонятно, насколько это просто с точки зрения технической возможности, к примеру, разобрать пару лишних этажей объекта капитального строительства, из-за которых такому объекту присвоен статус самовольного.
А вот обращаясь к рассмотрению сложившейся до последних изменений практики подобных споров, невозможно не обратить внимание на следующий факт — применение судами крайней меры ответственности в виде сноса самовольного объекта практически не использовалось в отношении так называемых объектов недвижимости «социального назначения».
Обратимся к рассмотрению одного из показательных примеров — Постановлению АС Северо-Западного округа от 18.12.2017 по делу N А13-5821/2017, где суды отходят от формального критерия нарушения разрешительной процедуры — о признании права муниципальной собственности на здание школы.
Администрация муниципального района (далее — Администрация района) обратилась в Арбитражный суд области с иском к администрации сельского поселения (далее — администрация поселения) о признании права собственности муниципального образования муниципального района на двухэтажное здание бюджетного образовательного учреждения «Николоторжская средняя общеобразовательная школа» (далее — БОУ школа).
Ответчик считает, что суды неверно применили п. 3 ст. 222 ГК РФ, и указывает, что спорный объект не соответствует указанным в этой норме условиям; вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведен спорный объект, в установленном порядке не определен, возможность строительства на нем спорного объекта с Министерством не согласована, при отсутствии положительного заключения государственной экологической экспертизы экологическая опасность строительства и эксплуатации спорного объекта для природных комплексов и объектов национального парка презюмируется, суды не дали оценку тому, что истцом не предпринимались меры к легализации спорного объекта во внесудебном порядке.
Также, по мнению ответчика — подателя жалобы в вышестоящую инстанцию, легализация объекта нарушает публичные интересы и интересы Министерства, осуществляющего управление в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий.
На основании постановления главы муниципального района области школе предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства средней общеобразовательной школы земельный участок. Упомянутый земельный участок, на котором возведено здание школы, входит в состав земель, включенных в границы национального парка «Русский Север». В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 31.12.2008 «Об утверждении перечня особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России» национальный парк «Русский Север», Вологодская область, входит в перечень особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России. Финансирование строительства спорного здания школы осуществлялось за счет средств федерального, областного и районного бюджетов в порядке софинансирования в соответствии с соглашением о предоставлении субсидии бюджету муниципального района на строительство и реконструкцию объектов социальной и коммунальной инфраструктур муниципальной собственности и новых мест в общеобразовательных организациях.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации района школе выдано разрешение на строительство. В соответствии с разрешением, выданным администрацией муниципального района, законченное строительством здание школы введено в эксплуатацию. Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, школа с сентября 2017 открыта, в спорном здании осуществляется образовательный процесс.
Администрация района обратилась в управление Росреестра с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на построенное здание школы. Управление Росреестра уведомлением сообщило о приостановлении государственной регистрации права, посчитав, что представленные разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствуют требованиям ст. 51 ГрК РФ, так как земельный участок, в пределах которого расположено здание школы, находится в зоне с особыми условиями использования территории национального парка «Русский Север» и разрешение на строительство объекта может быть выдано Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации (Минприроды).
Ссылаясь на то, что невозможно осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности района на построенное здание школы в связи с отсутствием разрешения на строительство, выданного Минприроды, что нарушает права муниципального образования, так как препятствует в реализации права собственности, администрация района обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным иском о признании права.
Суды первой и апелляционной инстанций применили ст. 222 ГК РФ и пришли к выводу о том, что требования администрации района являются правомерными.
Кассационная инстанция также не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды в соответствии с установленными по делу обстоятельствами сделали правильный вывод о том, что спорное здание школы обладает признаками самовольной постройки в связи с тем, что Министерством природных ресурсов и экологии РФ разрешение на строительства этого объекта не выдавалось. Также суды пришли к обоснованному выводу о том, что имеются предусмотренные ст. 222 ГК РФ основания для признания права собственности на спорный объект недвижимости в связи со следующим.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно п. 2 и 3 ст. 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в том числе и в муниципальной собственности. На землях государственных природных заповедников запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов РФ. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.
Согласно п. 6 упомянутой статьи земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям (ФГБУ), осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством РФ. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.
Национальный парк «Русский Север» создан на основании предложения органов исполнительной власти области постановлением Правительства РФ в целях сохранения уникальных природных комплексов, использования их в рекреационных, эколого-просветительских и научных целях.
На территории национального парка установлен дифференцированный режим особой охраны с учетом природных, историко-культурных и иных особенностей, согласно которому выделены следующие зоны:
- заповедная зона;
- особо охраняемая зона;
- рекреационная зона;
- зона охраны объектов культурного наследия;
- зона хозяйственного назначения, предназначенная для осуществления деятельности, направленной на обеспечение в том числе жизнедеятельности граждан, проживающих на территории национального парка, в пределах которой допускается строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, связанных с обеспечением функционирования расположенных в пределах национального парка населенных пунктов.
Суды установили, что вся территория сельского поселения включена в состав национального парка, земельный участок, на котором расположено здание школы, относится к землям поселения и был предоставлен БОУ для строительства здания школы до издания распоряжения Правительства РФ о передаче национального парка «Русский Север» в ведение Минприроды России. Земельный участок расположен в границах зоны хозяйственного назначения национального парка. Спорный объект недвижимости построен в соответствии со схемой территориального планирования муниципального района, согласованной с Минприроды, строительство осуществлено за счет бюджетных средств в процессе реализации государственных программ, направленных на формирование для населения комфортной среды проживания и обеспечение развития образования.
Суды установили, что здание школы построено в соответствии с утвержденной проектной документацией, соответствует требованиям технических регламентов, сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей. Требование о сносе спорного здания заинтересованными лицами, в том числе Министерством, не заявлено.
На основании вышеизложенного кассационная инстанция посчитала, что нижестоящие суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае отсутствие разрешения на строительство объекта, выданного Минприроды, является единственным признаком самовольной постройки, и правомерно удовлетворили иск о признании права собственности муниципального района на здание школы.
Рассмотрим еще один пример самовольного строительства, но принятый на основе решений суда общей юрисдикции — Определение ВС от 21.09.2018 N 46-КГ18-34 — о сносе самовольных построек.
Министерство имущественных отношений области (далее — Министерство) обратилось в суд с иском к Пискаевой о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований истец указал, что вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что названные земельные участки не принадлежат Пискаевой, поскольку входят в состав земельного участка, находящегося в собственности области, в связи с чем истребованы из незаконного владения ответчика. Судом также установлено, что на участке ответчиком незаконно возведено нежилое здание и зарегистрировано право собственности на него, а также другие строения и сооружения. По мнению истца, данные объекты недвижимости являются самовольными постройками, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых они возведены.
Заочным решением районного суда исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено в связи с ненадлежащим извещением ответчика о времени и месте судебного заседания, по делу принято новое решение, которым с Пискаевой взыскано неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении исковых требований о сносе самовольных построек отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, проверив правильность обжалуемого апелляционного определения посчитала, что имеются основания для отмены апелляционного определения.
Судом установлено, что 24 декабря 2007 г. Пискаевой по договору купли-продажи приобретены земельный участок. В период с 2007 по 2009 гг. Пискаевой на этих земельных участках возведены нежилое здание, а также другие строения и сооружения. Право собственности Пискаевой О.В. на нежилое здание зарегистрировано в ГРН.
Вступившим в законную силу апелляционным определением областного суда удовлетворены исковые требования Министерства об истребовании из незаконного владения Пискаевой земельных участков. Данным судебным постановлением установлено, что Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении вышеуказанных земельных участков, поскольку эти участки входят в состав земельного участка, который находится в собственности области и предоставлен в постоянное пользование школы-интерната постановлением администрации города. Отсутствие у ответчика правовых оснований для владения и пользования спорным имуществом, на осуществление построек на принадлежащем истцу земельном участке послужило основанием для предъявления рассматриваемого иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возведенные ответчиком строения являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены эти строения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части сноса самовольных построек, судебная коллегия апелляционного суда исходила из того, что на момент возведения нежилого здания и других строений Пискаева являлась собственником земельных участков, на которых они расположены, в связи с чем данные строения не могут быть признаны самовольными постройками. Суд апелляционной инстанции также указал, что земельные участки, на которых ответчиком возведены спорные строения, фактически не используются школой-интернатом, а вопрос о сносе этих строений при рассмотрении иска об истребовании земельных участков из незаконного владения ответчика Министерством не ставился.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что апелляционное определение принято с нарушением норм права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что Пискаева никогда не имела каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены строения, по поводу которых возник спор, и владела этими участками без законных оснований, поскольку с 1994 года эти участки находятся в собственности области и в постоянном пользовании школы-интерната. Между тем суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, и указал, что ответчик имела право собственности в отношении названных земельных участков.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой в том числе является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26, 28 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 следует, что сохранение самовольной постройки возможно только при установлении необходимой совокупности юридических фактов:
- строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении) лица;
- застройщиком соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила;
- постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство или акта на ввод объекта в эксплуатацию.
Принимая решение об отказе в сносе самовольных построек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент возведения построек Пискаева владела спорными земельными участками на законных основаниях. Между тем в нарушение приведенных норм права суд апелляционной инстанции не указал, на каком законном основании Пискаевой принадлежат земельные участки, на которых возведены строения, в том числе и на момент рассмотрения дела в суде.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что истец не доказал нарушение своих прав и законных интересов. Между тем сохранение постройки, самовольно возведенной на земельном участке, не находящемся в законном пользовании ответчика, нарушает права иных лиц, в том числе права органов, наделенных соответствующими полномочиями в сфере земельных правоотношений, что судом апелляционной инстанции учтено не было.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора также не учел, что фактическое неиспользование школой-интернатом земельных участков, на которых Пискаевой возведены спорные строения, не может служить основанием для сохранения построек, возведенных ответчиком на чужом земельном участке без законных оснований.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Обращение в суд с иском о признании самовольной постройки законной
Благо имеется обратный путь, для того чтобы узаконить самовольную постройку. Подобные дела не редкость, и в нашей юридической практике периодически встречаются подобные прецеденты. Для решения данного вопроса применяется судебный путь признания права собственности на самовольную постройку. Предъявляется иск в суд к органу местного самоуправления с соответствующими требованиями. Доказыванию подлежит то, что во первых истцы являются собственниками земли на которой возведен самострой, во вторых, что самовольная постройка соответствует градостроительным и иным нормам и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Первое доказывается достаточно просто – в качестве доказательства предоставляется свидетельство о праве на землю, выписка из реестра зарегистрированных прав на участок, правоустанавливающий документ. Второе доказывается экспертным путем, так как для выяснения вопросов соответствия строения нормам требуется помощь специалиста, назначается строительно-техническая экспертиза. Подобные иски не представляют никаких сложностей, как правило, спора как такового в таких делах нет, ответчиком выступает орган власти, отвечающий за выдачу разрешений на строительство, по делу проводится строительная экспертиза, и если эксперт дает заключение о соответствии самовольно возведенного строения строительным и иным нормам, а также установлено, что самострой не нарушает прав третьих лиц, то оснований для отказа в удовлетворении иска нет.
В нашем случае, как и во всех остальных, эксперт дал положительное заключение.
Однако, есть несколько моментов, которые следует знать и учитывать при составлении иска и в ходе рассмотрения дела во избежание дальнейших сложностей с постановкой самовольной постройки на кадастровый учет и государственной регистрацией права собственности.
Комментарий к статье 222 Гражданского Кодекса РФ
1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.
2. Согласно Федеральному закону от 17.11.95 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (СЗ РФ, 1995, N 47, ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.
3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности и в аренду определено Земельным кодексом (ст. 15, 31, 32, 37, 40). Названные участки могут приобретаться в собственность лишь в том случае, если они предназначены под застройку в соответствии с градостроительными и землеустроительными документами (ст. 28 Градостроительного кодекса). Порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, также определен Земельным кодексом (ст. 28 — 33).
4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указом Президента РФ от 16.05.97 N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц — собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.
5. Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием лицом, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.
Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в орган местного самоуправления.
7. Гражданин или юридическое лицо, отступившие от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 МРОТ (п. 2 ст. 24 названного Закона).
8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает права собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 (см. коммент. к ней). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.
Пункт 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Федеральном законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» п. 3 ст. 25 устанавливает, что «лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние».
9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).