Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для разрешения на строительство частного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада.
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
При выборе строительной компании имеет смысл проверить квалификационные сертификаты, посмотреть портфолио с уже построенными домами, а ещё лучше — приехать на объект, который находится в процессе строительства, и своими глазами увидеть, как выстроен процесс работы.
Настоятельно рекомендуем заключить договор подряда с организацией — это позволит обозначить фронт работ и сроки их выполнения, а также установить порядок действий в том случае, если одна сторона не выполнит свои обязательства. Оплата осуществляется поэтапно после приёмки каждого отдельного вида работ. Также вместе с договором важно составить подробную смету строительства, в которой будет указана стоимость каждого этапа.
За закупку материалов может отвечать как подрядчик, так и сам заказчик — это тоже определяется в договоре. В некоторых случаях первый вариант выгоднее, так как строительные компании могут приобрести стройматериалы с большой скидкой. Если сомневаетесь, узнайте цену самостоятельно и сравните её с предложением подрядчика.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
В каких случаях разрешение не нужно?
С 2018 года стало важным такое понятие, как индивидуальное жилое строительство – ИЖС (т.е. возведение дома не выше трех этажей или 20 метров, который не делится на отдельные объекты). Порядок одобрения его изменился: теперь нужно в определенных случаях уведомлять администрацию о строительстве, а не получать соответствующее разрешение. Однако сначала поговорим о ситуациях, когда никакого разрешения на строительство не нужно вообще.
Согласно статье 51 Градостроительного Кодекса РФ это:
- возведение вспомогательных и хозяйственных построек;
- возведение построек, которые не относятся к объектам капитального строительства;
- ремонт или несущественная реконструкция частного дома;
- возведение гаража не для использования в предпринимательской деятельности;
- строительство на участке, предоставленном для садовой (дачной) деятельности.
Список необходимых документов
После изменений в законодательстве в 2018 году получить разрешение на строительство дома стало проще. Говоря официальным языком, на участках ИЖС и СНТ для начала стройки нужно сделать уведомление местной администрации о планах возведения здания. Без официального ответного уведомления приступать к стройке нельзя.
Заявление на получение разрешения нужно подать в МФЦ или администрацию населенного пункта, где будет проходить строительство. Для подачи запроса в уведомлении указывают:
- данные о застройщике: ФИО, место проживания и паспортные данные;
- адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором планируется строительство;
- документы, подтверждающие право владения или пользования участком;
- данные о виде разрешенного использования земель;
- метраж здания, включая отступы от границ участка;
- подтверждение, что будущий дом будет неделимым (на квартиры);
- контактные данные заявителя для связи и направления ответа.
В дополнение потребуется предоставить копию удостоверения личности заявителя и документы о собственности на земельный участок. Если стройка планируется на территории исторического поселения, то нужно добавить описание внешнего вида строения.
Возможно дополнительное согласование разрешения, если земли расположены на особых территориях – вблизи аэродромов, атомных станций, гидротехнических сооружений и так далее. Полный перечень указан в п.5 ст. 51 ГК РФ. При рассмотрении уведомления административные органы укажут, если рядом есть такие объекты, и дадут соответствующие рекомендации.
Если планируемая постройка не попадает под условия уведомления и требует получения стандартного разрешения, пакет документов будет расширен. Дополнительно понадобятся:
- проект и экспертиза на него;
- градостроительный план участка (ГПЗУ);
- сведения инженерных изысканий – качестве и плотности грунта и залегании грунтовых вод;
- схема планировочной организации (СПОЗУ), на которых будет видно расположение дома относительно границ участка и соседних строений;
- выписка из правил землепользования и застройки (если участок попадает под действие градостроительных регламентов)
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе обжаловать. Для досудебного разбирательства нужно подать жалобу в местное Министерство Строительства. Сделать это можно и через МФЦ. В случае отказа в положительном решении можно обратиться в суд.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом стоимость варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.
Особенности получения разрешительных документов на строительство
В процессе подачи документов с Вас не будут взимать какие-либо дополнительные пошлины или платежи. До 2018 года процесс оформления происходит в упрощенной форме. Тогда не нужно было предоставлять проектные документы. Если документы были получены ранее и их срок действия не истек, то переоформление не требуется. После истечения срока годности, нужно переоформлять документы по-новому.
Ситуации, при которых документ может стать недействительным:
- Собственник отказывается от права на земельный участок (по собственной инициативе).
- Аннулируются права собственности на участок земли.
- Расторгается право собственности на недра, без которых невозможна эксплуатация сооружения.
- Принудительно аннулируется право собственности.
В какую инстанцию направлять уведомление?
Планируя работы на своем участке, вы должны сообщить об этом органам местного самоуправления – это основное условие согласования строительства. В качестве заявителя выступает владелец участка (на его имя должны быть оформлены правоутверждающие документы). Третье лицо может представлять интересы собственника только при условии наличия заверенной у нотариуса доверенности. Ее также включают в пакет документов.
Уведомление о предстоящем строительстве можно отправить несколькими способами:
- Лично посетив офис МФЦ «Мои документы». Требуется постановка в электронную очередь либо предварительная запись;
- Передача пакета документов в архитектурный отдел или ДИЗО, территориально закрепленный за местом предполагаемого строительства;
- Отправка почтой (формат «ценное письмо») с перечнем прикрепленной документации и обратным уведомлением о доставке;
- Отправка отсканированных копий документов (обязательно заверенных ЭЦП) на специальный сервис портала «Госуслуги».
Вы имеете право подбирать подходящий именно вам способ. Наиболее удобным считается посещение офиса МФЦ или отправка пакета документов посредством сервиса «Госуслуги».
Какие проблемы могут возникнуть?
Предполагалось, что нововведения несколько упростят процедуру официального оформления будущих построек. Однако многочисленные нюансы лишь внесли дополнительную путаницу. Многие не смогли разобраться с новым оформлением. Некоторые месяцами ждали уведомления, «заморозив» строительство на столь продолжительный срок.
Важные моменты, которые нельзя оставлять без внимания:
- Проведите тщательный осмотр территории, убедитесь в том, что поблизости нет лесных насаждений, природных водоемов, промышленной зоны. Существует достаточно ограничений на строительство. Как правило, это касается санитарных зон рядом с заводами, свалками, кладбищами или аэропортами.
- Изучите рельеф, особое внимание уделив расположению грунтовых вод и плотности грунта. Строительство дома на неподходящей почве обязательно обернется проблемами с фундаментом, через несколько лет стены начнут покрываться трещинами и крошиться. Высокий УГВ будет постоянно размывать основание, в итоге дом окажется сырым и непригодным для комфортного проживания. Избежать подобных «сюрпризов» можно путем проведения профессиональных инженерно-геологических изысканий. Специалисты проведут несколько тестов и выдадут заключение о целесообразности строительства на данном участке. Если местность категорически не подходит, то пытаться получить разрешение в архитектуре нет необходимости. Лучше подыскать другую площадку.
- Пересчитайте сотки и определите границы участка. На большой территории строить коттедж гораздо удобнее, приятнее и надежнее. Да и шансов получить разрешение в этом случае больше. Пятнадцати соток достаточно для сооружения загородного дома среднего размера. А трех соток не хватит даже на домик под садовый инвентарь. Более того, без официально оформленного межевания могут возникнуть недопонимания с соседями.
- Вносите в проект все прилегающие к дому строения. У вас уже есть дом, и вы хотите пристроить к нему веранду, гараж, баню или небольшую летнюю кухоньку? Любую подобную конструкцию необходимо согласовывать в архитектуре. Гораздо проще и удобнее планировать их сразу и просто отображать в проекте. Достройки и пристройки, выполняемые после сдачи объекта в эксплуатацию, требуют официального оформления. В противном случае выпишут штраф и обяжут снести незаконные конструкции. Можно попытаться узаконить самострой через суд, но это довольно долгий, дорогой и сложный процесс.
Основания прекращения действия разрешения
Разрешение может прекратить свое действие в определенных Градостроительным Кодексом случаях, в частности:
- При оформлении отказа владельца от права собственности;
- Расторжение договора, удостоверяющего право собственности владельца;
- При принудительном изъятии участка у его владельца;
- Прекращение права пользования природными недрами, которые необходимы для строительства объекта недвижимости.
Орган, который выдал разрешение на строительство, обязан при прекращении его действия, в течение 30 дней вынести решение об отзыве этого документа. Отзыв оформляется на основании:
- Уведомление органа о прекращении пользования недрами, необходимыми для процесса строительства;
- Уведомление органа о прекращении права владения земельным участком конкретным лицом.
Какие последствия наступят, если вы начнете строительство дома без разрешения
Вам не удастся сдать построенный дом в эксплуатацию, оформить его в собственность, распоряжаться им в будущем (продать, подарить, передать по наследству). Вы не сможете зарегистрироваться в построенном жилье, возникнут сложности при присвоении дому почтового адреса.
Наличие разрешения на постройку является непременным условием для направления на строительство средств материнского капитала и оформления банковского кредита на строительство собственного дома.
Кроме того, за самовольное строительство предусмотрен административный штраф (от 2 до 5 тысяч рублей). Если дом построен с грубым нарушением технических и санитарных норм, ваша постройка угрожает жизни и здоровью людей, нарушает законные права других граждан, возведенный вами объект может быть принудительно снесен по решению суда.
Чтобы начать строительство, у заявителя должны быть бумаги, подтверждающие право на надел. Здесь могут передаваться подлинники или копии, но при условии нотариального заверения. К этой документации относится распоряжении местных органов власти о возможности строительства на ЗУ, арендный договор, соглашение купли-продажи или иная документация.
В таких бумагах для разрешения на строительство частного дома нет необходимости, если права на ЗУ прошли регистрацию в ЕГРН. При подобных обстоятельствах запрос сведений производится уполномоченным органом самостоятельно. От заявителя подтверждение прав на объект в этом случае не требуется.
Как получить разрешение на строительство ИЖС?
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
Случаи, когда строительное разрешение не нужно
Существуют ситуации, когда получать разрешение не нужно вовсе. К ним относятся:
- Гаражное строительство на участке земли, предоставленный человеку для непредпринимательской деятельности, либо строительство дома для реализации садоводческих или дачных подсобных целей.
- Строительство или реконструкция недвижимых объектов, не являющихся капитальными (навесы, киоски, сборные конструкции и прочее).
- Проведение строительства на участке земли вспомогательных эксплуатационных сооружений.
- Осуществление изменений капитального объекта или его частей, если эти изменения не влияют на конструкцию или другие свойства строения в области безопасности, а также находятся в рамках границ разрешенного строительства или реконструкции, установленных регламентом соответствующего Кодекса РФ.