Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «26. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Участники договорных отношений
Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.
Как заключить договор
Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.
Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:
- изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
- помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
- в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).
Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.
Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:
- предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
- срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
- размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
- состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
- состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
- иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).
Какие права дает муниципальное жилье?
iriana88w/Depositphotos
Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.
- Что такое социальное жилье и для кого оно?
- Как выкупить комнату у муниципалитета?
- В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни
Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.
Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.
Предоставление жилых помещений в общежитиях
Общежитие — специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (в учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также иных граждан.
Понятие общежития имеет определенные правовые признаки как специализированного жилого помещения (ст.ст. 99, 100 ЖК РФ). Общежитие предназначено для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан, в том числе военнослужащих, в период службы, работы или учебы, т.е. это временное место жительства.
Под общежитие допустимо использовать в целом жилой дом, т.е. нельзя использовать как общежитие подъезд, этаж, секцию заселенного на общих основаниях жилого дома. Наконец, признаком, характеризующим общежитие, является его обустройство. Общежитие укомплектовывается мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в нем. Запрещается переоборудование под общежития помещений, расположенных в цокольных и подвальных этажах, а также помещений, не имеющих достаточного естественного освещения.
Статьей 106 ЖК РФ, Примерным положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328, норма предоставления жилой площади в общежитии установлена в размере не менее 6 квадратных метров на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Жилая площадь в общежитии предоставляется решением командира (начальника), в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (приложение к Примерному положению об общежитиях).
Проживающие в общежитии, с одной стороны, существенно ограничены в праве распоряжаться занимаемой жилой площадью (они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи в поднаем и т.п.), а с другой — им предоставлен ряд дополнительных прав, связанных со спецификой проживания в общежитии (пользование мебелью, постельными принадлежностями, другими предметами домашнего обихода и культурно-бытового назначения и т.п.).
Правовой режим семей, живущих в общежитиях, зависит от условий их проживания. Если члены семьи пользуются жилой площадью в общежитии на условиях, установленных для общежития, то на них распространяются нормы, регулирующие проживание в общежитиях. Если же семья, проживающая в отдельной комнате в общежитии, на общих основаниях оплачивает жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам, а не по ставкам для общежитий, то на членов данной семьи должны распространяться нормы, регулирующие отношения по найму жилых помещений. Кроме того, необходимо также учитывать, что в составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования которыми существенно отличается от режима пользования «семейными общежитиями» и приближается к общему режиму жилых домов.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 2 ст. 105 ЖК РФ). Выселение из общежитий производится так же, как из служебных жилых помещений.
Предоставление жилых помещений в специализированном жилищном фонде
Понятие «специализированные дома» впервые употреблено в ст. 1 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», в которой говорится о составе жилищного фонда. Многие из этих объектов ранее, до принятия названного Закона, не включались в состав жилищного фонда (например, дома-интернаты для инвалидов). Правовой режим специализированных домов существенно отличается от правового режима других домов социального использования, поэтому вопросы их предоставления и использования решаются главным образом не жилищным, а специальным законодательством.
Специализированные дома предназначены для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ, другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Отличительный признак договора коммерческого найма — его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ). По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:
- долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок — 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды — п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
- краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).
Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.
Для коммерческого найма характерно следующее:
- Возмездный характер. Если социальный найм преследует цель обеспечения жильем определенного круга лиц, то коммерческий найм направлен в первую очередь на извлечение прибыли;
- Широкий круг субъектов, с которыми можно заключить сделку. Тут главное условие заключается в платежеспособности нанимателя. При социальном найме круг лиц, которые могут стать потенциальными нанимателями, существенно сужен законом – только для граждан. Плюс они, как правило, обладают особым статусом (например, малоимущие);
- При заключении данного вида соглашений в договоренность вступает только наниматель. Иные, проживающие с ним, не затрагиваются. Тогда когда при социальном найме члены семьи являются сонанимателями по договору;
- Отсутствует необходимость в принятии отдельного решения собственника жилья о предоставлении жилого помещения именно этому нанимателю. В социальном найме эта процедура усложнена – нужно решение собственника.
- Отсутствует нормирование площади. В данном вопросе у сторон абсолютная свобода, они могут договориться о любой площади. При соцнайме установлен метраж на члена семьи;
- Принадлежность нанимаемого помещения как к государственному (муниципальному) фонду, так и к частному. При другом типе найма помещения, как правило, являются казенными;
- Срочность договора – не более пяти лет, даже в том случае, если срок не указан в документе. Соцнайм может быть без срока.
Как оформить договор о коммерческом найме?
Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель.
Наймодателями могут считаться:
- юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
- муниципалитет;
- частные лица;
- государство в лице полномочного представителя (организации).
Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно.
В договоре указывается такая информация:
- предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
- величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
- период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
- перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
- список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
- возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
- порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
- прочие условия по обслуживанию жилого объекта.
Пpивaтизaция жилья, пoлyчeннoгo пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa
Пpивaтизaция — дoбpoвoльный пpoцecc, пpи кoтopoм пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт гocyдapcтвa к нaнимaтeлю. Пocлe пpивaтизaции apeндaтop — лицo, имeющee пpaвo нa coциaльнoe жильe — мoжeт дeлaть c нeдвижимocтью вce, чтo yгoднo: дapить, ocтaвлять в нacлeдcтвo, oбмeнивaть, пpoдaвaть.
Чтoбы пpивaтизиpoвaть нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить в Pocpeecтp:
📋 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
📋 дoкyмeнты нa пoмeщeниe, пoлyчeнныe в БTИ;
📋 дoгoвop coциaльнoгo нaймa, зaключeнный c гocyдapcтвoм;
📋 зaявлeниe нa пpивaтизaцию c coглacиeм вcex жильцoв нeдвижимocти.
Пopядoк пpeдocтaвлeния ycлyги пpивaтизaции вo мнoгиx peгиoнax имeeт дoпoлнитeльныe тpeбoвaния. Taк, чacтo люди мoгyт пpивaтизиpoвaть пoлyчeннoe жильe пo пpoшecтвии 5 лeт c мoмeнтa пoдпиcaния дoгoвopa coциaльнoгo нaймa.
Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.
Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.
Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.
Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр. Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд. Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.
Виды наймов и законодательная база
Социальный найм жилья предполагает, что одним из участников сделки является физическое лицо, а другим – государство. Все правовые аспекты регулируются ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ.
До приватизации все граждане СССР жили в государственных квартирах и заключали с государством договор социального найма. В настоящее время из жилого фонда выделяют такое жильё только определённым категориям граждан.
Согласно ст. 672 ГК РФ, гражданин и члены его семьи бессрочно пользуются бюджетным жильём на безвозмездной основе и не лишаются права проживания даже после смерти основного квартиросъёмщика. То есть квартира находится в полном их распоряжении, но до тех пор, пока она не приватизирована и является собственностью государства, совершать какие-либо сделки с недвижимостью не получится. Это жильё нельзя продать, подарить, оставить в наследство.
Квартира передаётся малоимущим гражданам или тем, кто остро нуждается в жилье на безвозмездной основе и на бессрочный период. Квартиросъёмщик обязан только оплачивать коммунальные платежи, от жилищного налога он освобождён.
Коммерческий найм жилья – это классическая сделка между двумя сторонами, при которой жилплощадь сдаётся на временный срок и за определённую плату. То есть наниматель нуждается во временном жилье, а наймодатель (собственник) сдаёт его за деньги.