Судебная практика по земельным спорам 2021-2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика по земельным спорам 2021-2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

За годы работы на рынке юридических услуг наши юристы накопили богатый опыт, который позволяет справляться с самыми нестандартными ситуациями в области земельного права. Следует понимать, что помимо Земельного кодекса существует огромное количество местных локальных актов, которые невозможно не принимать во внимание. Каждый нюанс играет большую роль и может кардинально изменить ситуацию при рассмотрении дела в суде.

Право постоянного (бессрочного) пользования vs право аренды

В 1993 г. институту было передано здание на праве полного хозяйственного ведения, а также земельный участок, на котором оно расположено, на праве постоянного (бессрочного) пользования (Определение ВС РФ от 29.11.2022 по делу № А41-75832/2019).

В 2007 г. институт, ставший к тому времени ФГУП, был приватизирован путем преобразования в общество, к которому перешло в том числе производственное здание. В отношении земельного участка под зданием был заключен договор аренды, который был надлежащим образом зарегистрирован.

В 1998 г. учреждению были переданы несколько участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом один из переданных участков был поставлен на кадастровый учет без установления границ и фактически охватывал территорию участка, принадлежащего обществу. При проведении последующих кадастровых работ данный факт был установлен.

Учреждение обратилось в суд с иском о признании договора аренды общества недействительным, полагая, что формирование самостоятельного участка в границах предоставленного ему в пользование участка и оформление на него права аренды общества нарушает его права.

Суд первой инстанции признал договор аренды общества недействительным, отметив, что наличие обременения прав на земельный участок в виде аренды препятствует оформлению права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом, указав, что в решении о передаче земельных участков учреждению содержалась информация о праве правопредшественника общества на спорный земельный участок. Поэтому, принимая соответствующий земельный участок в 1998 г., учреждение выразило свое согласие с тем, что внутри границ предоставленного ему участка сформирован иной участок, ранее предоставленный правопредшественнику общества на праве постоянного (бессрочного) пользования. Более того, учреждение извещалось о проведении работ по межеванию участка общества в 2006 г. и не представило возражений.

ВС РФ указал следующее. Во-первых, учреждение, предъявляя требование о признании договора аренды недействительным, не доказало, что договор заключен с нарушением требований нормативных правовых актов или нарушает его законные права и интересы. Оно также не представило доказательств того, как будут восстановлены его права в случае признания договора аренды недействительным.

Более того, ВС РФ напомнил один из основных принципов земельного законодательства — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В связи с этим собственник объекта недвижимого имущества имеет исключительное право на приобретение публичного участка, занятого этим объектом, в собственность или аренду. Соответственно, никто, кроме собственника производственного здания, не может приобрести в аренду участок, занятый таким зданием и необходимый для его использования. Спорный договор аренды был заключен в связи с наличием у общества права собственности на производственное здание и переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего у его правопредшественника.

На наш взгляд, это довольно интересное, хоть и сложное дело, в котором в том числе судом было отмечено, что, заявляя о недействительности договора аренды, лицо, не являющееся стороной этого договора, должно доказать, во-первых, что он нарушает его права и законные интересы, а во-вторых, что признание недействительным договора аренды восстановит права этого лица. Наличие же формальных оснований для оспаривания договора не является достаточным условием.

Отсутствие разрешения Правительственной комиссии как основание для отказа в регистрации ипотеки

В 2021 г. иностранная компания заключила с банком кредитный договор и договор ипотеки в обеспечение своих обязательств перед банком. Однако с заявлением о государственной регистрации ипотеки стороны обратились в Росреестр только в мае 2022 г. (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2023 № 09АП-92702/2022 по делу № А40-139716/22).

Росреестр отказал в государственной регистрации, в связи с чем компания обратилась в суд, посчитав отказ незаконным.

В суде регистрирующий орган обосновал свой отказ тем, что поскольку компания относится к так называемым недружественным лицам, в отношении совершения сделок с которыми в марте 2022 г. были введены ограничения, то для регистрации ипотеки необходимо предоставить разрешение Правительственной комиссии независимо от даты заключения договора ипотеки.

Суды первой и апелляционной инстанций согласились с тем, что такое разрешение требуется, однако, учитывая, что регистрирующий орган не ставил данный вопрос перед заявителем при вынесении решения об отказе, а заявил об этом только в суде, решение об отказе было признано необоснованным.

Представляется, что данный вывод судов о необходимости получения разрешения Правительственной комиссии на регистрационные действия по сделке, совершенной сторонами еще до введения соответствующих ограничений, основан на широком толковании действующего регулирования. Вместе с тем, однако, необходимо признать, что многие вопросы, связанные с получением разрешения Правительственной комиссии, все еще нуждаются в разъяснениях. Соответственно, судебная практика по ним также находится в процессе формирования.

Классификация земельных споров и их сущность

В юридической литературе описано много способов классифицировать споры, возникающие в сфере земельных отношений. Каждая из классификаций по-своему точна и имеет право на существование, но наиболее точной и наглядной можно назвать ту, в которой все спорные ситуации условно разделяются на три категории:

1.Споры, которые вытекают из оспаривания или нарушения прав юридических и физических лиц на земельный участок. Это может быть не только право владения, но и пользования/распоряжения землевладением. Спорная и конфликтная ситуация может быть вызвана тем, что владельцу ограничили права на землю, отказали в предоставлении участка или пересмотре границ. Иногда спор может возникнуть по той причине, что лицо намеренно ввели в заблуждение относительно своих законных прав и интересов.

В качестве участников спора могут выступать:

• Исполнительный орган местной власти или органы местного самоуправления с одной стороны, юридическое или физическое лицо – со второй. Основанием для спора и обращения к специалистам в области земельного права является письменный отказ в предоставлении участка, изъятие землевладения, прекращение или ограничение прав со стороны административного правового акта органов власти.
• Юридические или физические лица с обеих сторон. Такой земельный спор может возникнуть из-за нарушения границ землепользования, создания взаимных помех по владению участком, самовольного занятия земли одной из сторон.

Суды рассматривают подобную категорию споров в общем порядке искового производства. Аналогично решаются вопросы, связанные договорами купли-продажи, дарения, мены, сервитута, аренды.

1. Земельно-имущественные споры. Они вызваны как возмещением вреда и убытков, так и нарушением прав, которые не вызвали материальных потерь. Данные споры рассматриваются в одном производстве арбитражным судом.
2. Спорные ситуации, которые возникают на основе земельных правоотношений. Данная категория не предполагает решение конфликтов, вызванных правом на владение земельным участком. В нее попадают ситуации, когда стороны не могут договориться насчет нюансов распоряжения или пользования землевладением.

Отечественное законодательство в области землепользование допускает передачу споров на рассмотрение в третейский суд, который выносит справедливое решение большинством голосов. Отличительной особенностью решений третейского суда является их исполнение в принудительном порядке по исполнительному листу от суда общей юрисдикции. Это происходит, если вынесенное решение не было изначально исполнено в добровольном порядке.

Причины возникновения споров о границах земельных участков между соседями

Причин возникновения споров о границах земельных участков множество. Чаще всего конфликт возникает между хозяевами двух соседних домов. Как показывает практика, подобные споры являются поводом обращения в суд.

Споры по поводу расположения границ земельных участков – это наиболее частый конфликт, который зачастую разрешается только с привлечением судебного органа. Причин недовольства масса.

Внимание! При проведении процедуры межевания земель произошло наложение границ соседних участков. В таком случае виновную сторону определить нет возможности. Неправильная работа кадастрового инженера может стать причиной споров между несговорчивыми соседями.

Кадастровый инженер не может провести работы по межеванию земель. Для этого требуется участие третьих лиц. Зачастую при определении границ присутствуют собственники земельных участков и работники кадастровой палаты.

Если кадастровая служба, проводившая межевание земель, утратила лицензию, придется повторно провести работы по определению границ, даже если собственник соседнего участка не имеет претензий:

• если собственник одного из участков собирается расширить границы земли. Такое случается тогда, когда дачник приобретает смежный земельный участок;
• если собственник одного из земельных участков решил самовольно перенести границы. Например, он построил забор, захватив соседскую территорию.
• наследники не могут определиться с причитающейся каждому из дольщиков землей. В этом случае понадобится провести сравнение территории. На суде принимается решение о присвоении права собственности для каждого конкретного лица;
• геодезист неправильно провел работы по межеванию земель. Таким образом, в документации отражена неверная информация.

Решение споров в суде

Споры, касающиеся установления границ участка, решаются в районных судах. Подобные иски рассматриваются с целью определения границ участка.

В первую очередь суд исследует, на каких правах используются участки, т.к. только собственник может требовать соблюдения законности определения точных границ.
Затем исследуются представленные доказательства со стороны истца и ответчика. Это могут быть показания свидетелей, архивные сведения, расположение построек, разница грунтов и пр.

• Зачастую земельные споры и порядок их разрешения требуют наличия специальных знаний, в этом случае проводят землеустроительную экспертизу. Сторона, выступающая инициатором данного исследования, должна сформулировать интересующие ее вопросы таким образом, чтобы в ответах на них содержалось полное доказательство суду сложившихся обстоятельств. Кроме того, назначить землеустроительную экспертизу могут не только истец или ответчик, но и сам суд. Однако происходит это крайне редко.

Дело в том, что экспертное исследование обходится его инициатору приблизительно в 35000 рублей. Это в разы больше 12000, которые в среднем оплачивают организациям, оказывающим услуги по межеванию.

Представители судебной власти стараются экономить бюджетные средства и требуют предоставления ходатайства от заинтересованных лиц.

• Суд может учитывать и фактически образовавшиеся границы. Т.е., если в правоустанавливающих документах не указано иное, границами считаются линии, образовавшиеся более пятнадцати лет назад и ограниченные искусственными или природными объектами.
• В результате судебного дела суд принимает решение по делу, устраняя таким образом конфликт между соседями. На основании данного документа вносятся изменения в кадастровые сведения об участке.

Верховный суд выпустил обзор практики по земельным спорам

В соответствии с положениями статьи 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (часть 1); участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (часть 2); при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества; если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (часть 3).

Площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права . Если расхождение площадей земельного участка, указанных на плане участка и в правоустанавливающих документах, превышает техническую погрешность измерения, то в правоустанавливающий документ должны быть внесены соответствующие изменения . Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» дает следующее понимание земельного участка — как объекта кадастрового учета. Это дает возможность утверждать, что если одному из сособственников на территории общего земельного участка выделены две или более части на территории одного земельного участка в различных местах, то их можно описать как единый земельный участок, состоящий из этих частей.
В рамках рассмотрения гражданского дела судом по ходатайству истца назначена землеустроительная экспертиза, результаты которой отражены в заключении эксперта. Суд находит заключение эксперта объективным, полным и обоснованным, в связи с чем полагает принять его за основу при реальном разделе спорного земельного участка и считает необходимым произвести раздел по варианту №1 экспертного заключения. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,218,252 ГК РФ, ст.ст.56,57,194-198 ГПК РФ, суд решил иск удовлетворить.

Следовательно, при разделе земельного участка суд должен определить границы земельных участков, передаваемых каждому собственнику, а оставление какой либо части земли в общей собственности или общем пользовании не допускается, поскольку спор будет считаться неразрешенным. Если же при разделе земельного участка судом будет установлено, что для прохода или обслуживания строений одного из участков потребуется проход по второму участку, то, в этом случае, необходимо в соответствии со ст.274 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ установить сервитут. Важно помнить, что сервитут (наравне с правом собственности) подлежит обязательной государственной регистрации.
Определение порядка пользования земельным участком. Определение порядка пользования земельным участком имеет место тогда, когда раздел земельного участка невозможен ввиду его неделимости.

Участок, принадлежащий наследникам на праве общей собственности, делится, исходя из минимально допустимых размеров, установленных для земель определенной категории целевого назначения.

В случае невозможности осуществления раздела в таком порядке территория переходит наследнику, обладающему преимущественным правом на получение своей наследственной доли. При этом остальным наследникам необходимо произвести компенсацию.

Если ни один наследник не обладает преимущественным правом на получение площади или не использовал его, наследники должны владеть, пользоваться и распоряжаться наделом на условиях общего долевого имущества.

Чаще всего в ответчики попадают граждане, по незнанию нарушившие права истца (например, купили земельный участок по документам, не соответствующим действительности- пример 1) или умышленно совершающие действия, в законности которых были уверены, или надеящиеся на лояльность второй стороны (например, истцами в таких ситуациях могут выступать государственные органы по вопросам самовольного захвата участков, обременения сервитутами, изъятий земельных участков для государственных нужд или в связи с окончанием срока предоставления.

В связи с состязательностью процесса, доказывание правоты каждой из сторон лежит конкретно на представителях этих сторон. Еще раз хочется повториться, что результаты дела зависят от доказательственной базы, эрудированности и опыта адвоката в данном вопросе.

Пример:

На деньги отца и сына был куплен земельный участок 24 сотки. Но оформлен по документам был только на сына. В это время сын находился в браке. По истечении 2х лет совместной жизни, супруга решила развестись и подала в суд заявление на расторжение брака и раздел имущества. Женщина надеялась, что купленный в браке участок должен быть поделен поровну между мужем и женой.

Действия нашего юриста были направлены на сбор доказательственной базы того факта, что участок был куплен и на деньги отца тоже. Из личных бумаг отца нашли договор с агентством недвижимости, по которому отец продает дачу в Тосно и в качестве встречной покупки вкладывает деньги в данный земельный участок.

Кроме того, акт приема-передачи земельного участка подтверждал, что куплен не какой-то участок, а именно этот. Это важное обстоятельство доказывает, что при покупке спорного участка, подлежащего разделу между супру��ами, использовались именно деньги отца.

Эти документальные доказательства дали возможность в суде получить решение о том, что истице достается в собственность при разделе совместно нажитого имущества 1/4 доля земельного участка.

Пример:

С 1948 года семье из 7 человек был предоставлен дом на участке мерою 18 соток для проживания. С годами дети выростали и женились, родители старели и умирали, шла обычная смена поколений.

Но в 2010 году гражданин С. зарегистрировал брак с гражданкой В. Его жена сразу же поставила вопрос о разделе всего имущества. Возник судебный спор. Наш адвокат поднял всю имеющуюся документацию в архивах по земле и учетных делах по инвентаризации дома. Выяснилось, что имеются несколько соглашений о том, кто какими комнатами в доме пользовался, кто какие площади уступил и на каких основаниях. Нашлось документальное подтверждение уже установленного порядка пользования частями земельного участка, организованы отдельные въезды для автомобилей, произведены согласования в соответствующих организациях.

Судебная практика по аренде земли

1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:

• неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2021 № Ф03-893/2021);
• отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2021 по делу № А22-2811/2021).

1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2021 по делу № 33-1369/2021).
2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

• ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2021 по делу № А32-5231/2021);
• участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2021 № Ф02-5961/2021);
• в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2021 № Ф03-143/2021).

1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2021).
2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2021 по делу № А08-7346/2021). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2021 № 73).
3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2021 по делу № А14-7725/2021/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2021 по делу № А54-5329/2021С22).
4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2021 по делу № А43-34631/2021). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2021 по делу № А68-9856/2021). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

Классификация земельных споров и их сущность

В юридической литературе описано много способов классифицировать споры, возникающие в сфере земельных отношений. Каждая из классификаций по-своему точна и имеет право на существование, но наиболее точной и наглядной можно назвать ту, в которой все спорные ситуации условно разделяются на три категории:

1.Споры, которые вытекают из оспаривания или нарушения прав юридических и физических лиц на земельный участок. Это может быть не только право владения, но и пользования/распоряжения землевладением. Спорная и конфликтная ситуация может быть вызвана тем, что владельцу ограничили права на землю, отказали в предоставлении участка или пересмотре границ. Иногда спор может возникнуть по той причине, что лицо намеренно ввели в заблуждение относительно своих законных прав и интересов.

В качестве участников спора могут выступать:

• Исполнительный орган местной власти или органы местного самоуправления с одной стороны, юридическое или физическое лицо – со второй. Основанием для спора и обращения к специалистам в области земельного права является письменный отказ в предоставлении участка, изъятие землевладения, прекращение или ограничение прав со стороны административного правового акта органов власти.
• Юридические или физические лица с обеих сторон. Такой земельный спор может возникнуть из-за нарушения границ землепользования, создания взаимных помех по владению участком, самовольного занятия земли одной из сторон.

Суды рассматривают подобную категорию споров в общем порядке искового производства. Аналогично решаются вопросы, связанные договорами купли-продажи, дарения, мены, сервитута, аренды.

1. Земельно-имущественные споры. Они вызваны как возмещением вреда и убытков, так и нарушением прав, которые не вызвали материальных потерь. Данные споры рассматриваются в одном производстве арбитражным судом.
2. Спорные ситуации, которые возникают на основе земельных правоотношений. Данная категория не предполагает решение конфликтов, вызванных правом на владение земельным участком. В нее попадают ситуации, когда стороны не могут договориться насчет нюансов распоряжения или пользования землевладением.

Отечественное законодательство в области землепользование допускает передачу споров на рассмотрение в третейский суд, который выносит справедливое решение большинством голосов. Отличительной особенностью решений третейского суда является их исполнение в принудительном порядке по исполнительному листу от суда общей юрисдикции. Это происходит, если вынесенное решение не было изначально исполнено в добровольном порядке.

Суд: решение УФНС не должно нарушать права и интересы налогоплательщика в предпринимательстве

По итогам выездной проверки организации инспекция доначислила НДС. Проверяющие решили, что налогоплательщик не вправе применять вычет по неподтвержденным счетам-фактурам и первичке.

Управление доводы по жалобе не приняло, но все же отменило решение инспекции. Оно посчитало, что деятельность общества не самостоятельная, она не отвечает критериям ГК РФ.

Налогоплательщик оспорил решение управления. Суды поддержали организацию.

Вышестоящий налоговый орган вправе дополнить или изменить правовое обоснование взыскания налогов, пеней, штрафов в решении инспекции, исправить арифметические ошибки, опечатки. После вынесения решения налоговый орган не может вносить в него изменения, которые ухудшают положение налогоплательщика. Изменять решение и отменять его можно, если это улучшит положение налогоплательщика.

Суд счел, что решение управления нарушает права и законные интересы организации в предпринимательской и экономической деятельности:

• его вынесли по новым материалам (сведения 2-НДФЛ, договоры поручительства, сведения банковских IP-адресов) и новым обстоятельствам, которые в решении инспекции не оценивали. При этом управление налоговую проверку не назначало, решение принимало без участия налогоплательщика, о времени и месте рассмотрения материалов его не извещало;

• управление признало деятельность общества не соответствующей критериям предпринимательской деятельности, а это не улучшает положение налогоплательщика;

• решение управления не дополняет и не изменяет правовое обоснование решения инспекции.

Пересечение границ земельного участка, проходящего процедуру постановки на кадастровый учет, с уже установленными в государственном кадастре границами другого земельного участка

Одним из главных принципов государственного кадастра недвижимости является его достоверность. Для достижения и соблюдения указанного принципа Закон о кадастре недвижимости предусматривает целый ряд механизмов, используемых при осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости. Так, в части внесения в кадастр такой уникальной характеристики земельного участка, как граница, ст. 26 Закона о кадастре недвижимости устанавливает, что основанием для приостановления осуществления кадастрового учета является ситуация, при которой одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором уже содержатся в государственном кадастре недвижимости. Часть 14 ст. 45 Закона о кадастре недвижимости указывает, что орган кадастрового учета вправе уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, после чего в государственный кадастр недвижимости вносятся соответствующие сведения. Если при этом в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ ранее учтенного земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, орган кадастрового учета обеспечивает устранение такого пересечения в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Как указывалось выше, в настоящее время соответствующий нормативный правовой акт не принят.

Судебное разбирательство: процедура

Истец может участвовать в суде лично или заключить договор с адвокатом. Важно прибегать к помощи квалифицированного специалиста, практикой которого являются земельные и имущественные споры. Если вы выиграете дело, ответчик будет нести все ваши издержки на судебное разбирательство и привлечение специалистов.

Согласно ст. 30 ГПК РФ, иск необходимо подавать в территориальный суд. То есть в этом случае оно подается в суд, который располагается по месту расположения участка. При этом устанавливается следующий порядок рассмотрения:

1. Мировой суд рассматривает споры, связанные с определением порядка применения имущества, к числу которого относят земельные участки.
2. Районный суд рассматривает вопросы, связанные с установлением границ.

В каких случаях можно строить, не соблюдая отступ

Законодательно установленные нормы по строительству объектов вблизи границ смежных участков должны соблюдаться обеими сторонами. Однако при достижении согласия между собственниками земельных участков минимальные нормы могут не соблюдаться.

Такое согласие надлежит оформить в письменном виде. Такой документ позволит в дальнейшем избежать судебной тяжбы, если сосед изменит свое решение, или новый собственник начнет выдвигать претензии по поводу несоблюдения норм.

Если ограничиться только устной договоренностью, то при судебном разбирательстве решение будет вынесено в пользу истца. А ответчику придется сносить здание или его часть, которые возведены на участке без соблюдения законодательно установленных норм.

Соседи построили дом на меже не по нормам.

Можно ли запретить соседу заходить на участок, читайте тут.

Причины появления споров о границах участков

Но разногласия в установлении границ на объект собственности у соседей могут возникнуть не только во время межевания. Часто встречаются споры во время использования земли. Среди них можно выделить:

• Захват части соседнего участка. Такое часто происходит, когда новый собственник покупает землю. А старые владельцы утверждают, что первичное межевание было проведено не по правилам. Прежние способы определения границ участка не отличались особой точностью. Кроме того, кадастровые инженеры — тоже люди, а значит, они могут ошибаться. Бывают и такие ситуации, когда сосед просто незаконно переносит забор на смежный участок. Проблему решит новое межевание и установление четких границ.
• Несоблюдение пожарных, санитарно-эпидемиологических и других норм. Существуют определенные нормативы, в соответствие с которыми любое строение должно находиться на некотором расстоянии от границ участка соседей. Например, строить дом разрешается не ближе 3 метров от забора со смежным участком. Определенные значения существуют для любой постройки, в зависимости от ее назначения. Проблему можно решить несколькими способами. В лучшем случае — это исправление недочетов, в худшем — снос неверно построенного объекта.
• Отсутствие возможности согласовать участок без вмешательства третьих лиц. Во время межевания происходит составление акта границ. Если соседи не могут его согласовать, вопрос решается в судебном порядке.
  Если во время межевания земли собственники не ответили на уведомление или предпочли не участвовать в данном процессе, это может стать причиной ошибок в Кадастровых сведениях.
• Строительство на неиспользуемой земле. Зачастую случается так, что к участку собственника прилегает неиспользуемая земля. Тогда велик соблазн ее присвоить. Дело в том, что участков без владельца не существует. Собственником может выступать организация, физическое лицо или же государство.

Разногласия могут появиться и по другим причинам. Например, несовпадение фактических и юридических границ. Выражается оно или пересечением или полным отсутствием каких-либо ограничений на одной из сторон участка.

При разрешении споров истец должен доказать, что рассматриваемые участки:

1. находятся в собственности у истца и ответчика,
2. имеют смежные границы,
3. подвергались изменению фактических границ, в результате чего они не соответствуют юридическим сведениям.

Ответчик доказывает отсутствие противоправных действий со своей стороны. А если границы действительно менялись, указывает причины, по которым это происходило. Сложившаяся судебная практика показывает, что для этого в виде доказательств обычно используют:

1. заключение эксперта,
2. план границ соседних участков,
3. документы, подтверждающие право на владение землей (в них обычно указывается площадь участка),
4. общий территориальный план в соответствие с кадастровыми данными, где четко отображены спорные земли,
5. прочие доказательства.

Решение споров в суде

Споры, касающиеся установления границ участка, решаются в районных судах. Подобные иски рассматриваются с целью определения границ участка.

В первую очередь суд исследует, на каких правах используются участки, т.к. только собственник может требовать соблюдения законности определения точных границ.
Затем исследуются представленные доказательства со стороны истца и ответчика. Это могут быть показания свидетелей, архивные сведения, расположение построек, разница грунтов и пр.

• Зачастую земельные споры и порядок их разрешения требуют наличия специальных знаний, в этом случае проводят землеустроительную экспертизу. Сторона, выступающая инициатором данного исследования, должна сформулировать интересующие ее вопросы таким образом, чтобы в ответах на них содержалось полное доказательство суду сложившихся обстоятельств. Кроме того, назначить землеустроительную экспертизу могут не только истец или ответчик, но и сам суд. Однако происходит это крайне редко.

Дело в том, что экспертное исследование обходится его инициатору приблизительно в 35000 рублей. Это в разы больше 12000, которые в среднем оплачивают организациям, оказывающим услуги по межеванию.

Представители судебной власти стараются экономить бюджетные средства и требуют предоставления ходатайства от заинтересованных лиц.

• Суд может учитывать и фактически образовавшиеся границы. Т.е., если в правоустанавливающих документах не указано иное, границами считаются линии, образовавшиеся более пятнадцати лет назад и ограниченные искусственными или природными объектами.
• В результате судебного дела суд принимает решение по делу, устраняя таким образом конфликт между соседями. На основании данного документа вносятся изменения в кадастровые сведения об участке.

Судебная практика по земельным спорам между соседями

Судебная практика по земельным спорам между соседями. В настоящее время правильным межеванием территорий озабочено не только государство, но и сами граждане. Все больше и больше встречается случаев споров между соседями.

В ход идут не только законные способы решения проблем, доходит и до драк, поджогов участков и даже убийств. Из-за какого то квадратного метра земли люди готовы пожертвовать не только своим временем, но и драгоценной жизнью.

Судебная практика по земельным спорам между соседями показывает, что граждане готовы годами биться за причитающими им квадратам. На законодательном уровне совершенствуется процесс учета земель.

Так был внесен ряд поправок в такие документы как: Кодекс Российской Федерации No 136-ФЗ, Закон о государственной регистрации недвижимого имущества, в частности земельных участков No 218-ФЗ принятый 13 июля 2015 г.

1. Ошибка в документе. Из-за невнимательности специализированного сотрудника, либо сбоя компьютерной техники в документах о праве собственности может стоять не то количество квадратных метров земли, чем владеет гражданин;
2. Неверное определение границ собственности. Может случиться из-за ошибки кадастрового инженера;
3. Самовольная приватизация чужой собственности. Это может произойти, если недобросовестный сосед построил не на свое территории сооружение, например виде забора. Государственная экспертиза при межевании земель необязательна, но, как показывает практика, используют ее повсеместно. Она нужна для разрешения имущественных споров в суде между соседями. Государственная экспертиза может происходить нескольким направлениям.

Первое используется для определения соответствия изначальных данных, с выводами государственного исследования. Оно осуществляется согласно статье 6 Закона No 78-ФЗ, который упорядочивает землеустройство всей страны.

Саму процедуру может контролировать Постановление Правительства РФ под номером No 214. Инициаторами проверки могу выступать органы власти, управляющие компании, а так же другие физические лица.

Вторым направлением может быть практическая экспертиза, назначаемая, в случае неэффективности проверки документов. В 1996 году Роскомземом была разработана инструкция проведения исследования. Процесс экспертизы очень похож на процедуру межевания земель.

Споров между соседями избежать не трудно. Необходимо просто поговорить друг с другом, прийти к какому – либо взаимному согласию. Если же решить вопрос добровольно не удается, то необходимо решать все споры в судебном порядке.

Согласно федеральному закону статье 61 No 218, найденную ошибку в кадастровом реестре, необходимо предоставить в Росреестр, а так же добавить свидетельства, удостоверяющие честность заявителя. Затем нужно уточнить границы соседних земель и их территориальное расположение.

Инструкции по межеванию территорий прописаны в Методике Росземкадастра от 2003 года. При несогласии соседей с предъявляемыми положениями, вопрос можно решить в суде согласно статье 43 закона No 218-ФЗ, а так же статье 40 закона No 221-ФЗ.

Для этого необходимо подать иск мировому судье на основании статьи 30 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации.

Судебная практика по земельным спорам между соседями показывает, что представители органов власти, чаще всего выносят решение в пользу заявителя. На это влияет некоторые обстоятельства:

1. Соседи, не имея никаких прав, построили, передвинули забор, на чужой территории;
2. При регистрации земельного участка были допущены неточности и недочеты;
3. Соседи не приходят к взаимному решению и не могут подписать акт межевания;
4. Обнаружение технической ошибки, которую Росреестр отказывается исправлять;
5. Обнаружение неточностей в плане реестра, совершенной некомпетентным кадастровым инженером.

Если есть большое желание выиграть процесс, то можно предоставлять любые доказательства, не противоречащие закону, вплоть до показаний свидетелей. Существует закон, который гласит об обязательном согласовании заинтересованными лицами местоположения границ территорий. Он называется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» No 221, принятый 24 июля 2007 года.

Какова бы ни была причина споров, лучше решить все вопросы до начала судебных разбирательств. Судебная практика по земельным спорам между соседями показывает особенную сложность в решении таких проблем. А постановление суда напрямую зависит от количества и весомости собранных доказательств по делу.

Границами земельного участка признаются линии, определяющие его местонахождение на конкретной территории. При измерении земельных участков выделяют следующие виды границ:

• фактическая граница (существует в действительности);
• кадастровая граница (зафиксирована в кадастровых документах).

В свою очередь может подразделяться на:

• декларированную границу (может носить приблизительный характер);
• геодезическая граница (содержит точные параметры измерения).

Важно! Границы являются одним из индивидуальных признаков надела. Они определяются путем проведения межевания. Полученные числовые обозначения вносятся в государственный реестр и служат основанием для определения принадлежности земли конкретному собственнику.

Применительно к границам земельных участков существуют две категории споров:

1. Земельный спор о границах присутствует, но установленная ранее межа не вызывает нареканий со стороны владельцев смежных участков. Проблема существует лишь на бумаге. Появлению ее способствовала ошибка кадастрового инженера или служащего, занесшего данные в кадастровый реестр. Участок неправильно отразили на плане, но его фактические границы остались неизменными. Такая разновидность спора возникает при попытке владельца реализовать свое право собственности. Чтобы разрешить спор производится повторное межевание, сведения о котором становятся поводом для изменения межевого плана.
2. Спор о границе имеет место быть, при этом собственники не согласны с существующей границей. Возникает в результате незаконного завладения одним собственником землей другого. Решается путем межевания в добровольном или судебном порядке.

Фактически любой земельный спор по границам участка санкционирован с целью защиты прав собственника на конкретный земельный надел. Выигрывает такой спор тот из собственников, который сможет доказать свое право на принадлежность спорной части.

Рассмотрение споров в суде

Споры с соседями по границам участка рассматриваются в районных судах. При обращении в суд истец (сторона считающая себя пострадавшей) обязан доказать факт принадлежности участка и привести пример нарушения своих прав. На ответчика возлагается обязанность по предъявлению суду обоснованных причин изменения границ участка. Кроме того, он обязан доказать отсутствие противоправных действий со своей стороны.

Предметом доказывания являются:

• сам факт принадлежности земли участникам спора (спорщиками могут быть лишь собственники, имеющие документы, подтверждающие их право);
• смежность участков (собственники обязаны предоставить документы, свидетельствующие о том, что спорные участки являются смежными);
• фактические границы (в документах могут быть указаны совершено другие границы);
• причины и обстоятельства, спровоцировавшие изменения и вызвавшие спор.

Доказательной базой в споре о границах с соседями по участку выступают:

• документы о собственности на землю;
• план границ каждого из участков до межевания и после него;
• общий план всей территории с выделением спорных участков, если таковые имеются;
• заключение специалистов (выдается организацией, произведшей кадастровый замер участка).

Если у спорщиков имеются доказательства иного рода, то их также можно присовокупить к имеющемуся делу.

Похожие записи:

• Единый сельскохозяйственный налог: кому подойдёт и как перейти
• Премия 1010 военнослужащих по контракту 2023
• Как происходит расторжение брака супругов с ребенком до 3-х лет