Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Калькулятор неустойки за каждый день просрочки по ДДУ по ст. 6 214-ФЗ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Как сделать расчеты в калькуляторе?
Чтобы произвести расчет неустойки по ДДУ, необходимо ввести соответствующие значения в калькуляторе на сайте:
- Стоимость объекта, указанная в договоре (так называемая цена договора).
- Дата передачи помещения по ДДУ.
- Дата фактического подписания акта приема-передачи.
Необходимо учитывать статус дольщика – является он физическим либо юридическим лицом: этот факт заметно влияет на размер неустойки:
- Если дольщик является физическим лицом, то неустойка составляет 1/150 КС от цены договора за каждый день просрочки.
- Если дольщик является юридическим лицом, неустойка составляет 1/300 КС от стоимости объекта недвижимости за каждый день нарушения обязательства.
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.
Типичные ошибки при оформлении договора долевого участия
Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила. Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки. Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.
Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия. Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.
Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м. либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м. недвижимости нужно умножить на площадь жилья.
В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес). Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры. Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.
Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию. Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки. Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Важные аспекты взыскания неустойки
- При взыскании неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции можно дополнительно взыскать штраф по Закону о защите прав потребителей (в размере 50% от суммы неустойки) и моральный ущерб (обычно 5 – 10 тысяч рублей)
- В арбитраже штраф и моральный ущерб взыскать нельзя, но сумму неустойки суды (обычно) присуждают в большем размере (чем суд общей юрисдикции)
Настоящий калькулятор расчета суммы неустойки актуален для любых расчетов при просрочке передачи объекта недвижимости в период с 2013 по 2021 год. Расчет калькулятора соответствует формуле Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов» и текущей судебной практике.
Ключевая ставка ЦБ РФ, используемая онлайн-калькулятором, автоматически указана на дату подписания акта приема-передачи (дату окончания срока просрочки). Как правило, так удобнее и выгоднее для дольщика. Однако, иногда сумма неустойки, рассчитанная с использованием ключевой ставки «по периодам» (то есть за каждый период ее изменения в течение всего срока просрочки) бывает больше, поэтому перед подачей иска юристы Лигал Мил производят оба расчета и указывают в иске тот, который более выгоден участнику долевого строительства (клиенту Лигал Мил).
Оба расчета (на дату подписания акта и «по периодам»), как правило, не сильно отличаются в финальной сумме, поэтому на сайте калькулятор «по периодам» не размещен. Для понимания суммы полагающейся к взысканию неустойки достаточно онлайн-калькулятора по ключевой ставке на день подписания акта.
Это важно! Если у вас уже началась просрочка передачи объекта долевого строительства по дду, но застройщик еще не завершил строительство и не вызвал вас на осмотр и приемку, то необходимо поспешить подать иск по неустойке в суд (не дожидаясь подписания акта приема-передачи). Потому что увеличивается риск ухода застройщика от ответственности по окончании строительства. Желающих взыскать неустойку по окончании строительства будет больше, а денежных средств у застройщика меньше.
| текущая ключевая ставка ЦБ РФ = 7,5% |
Как известно, Центральный Банк России часто меняет эту ставку, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока.
С 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка – это одно и то же.
Онлайн-калькулятор на сайте Лигал Мил учитывает все требования законодательства РФ с учетом актуального значения ключевой ставки на каждый день в период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.
Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году
Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки. В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства. А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.
- Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
- Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
- Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.
Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.
Расчет неустойки по формуле
Определяется два варианта формул, с учетом того, кто выступает дольщиком по договору:
- формула для частных предпринимателей и организаций. Предполагается следующий вариант. СУММА (неустойки) = Σ (сумма по договору) х 1/300 х (8,25:100) х N (количество дней просрочки). Здесь действует два постоянных показателя: 8,25 – ставка рефинансирования ЦБ РФ, 1/300 – предусмотренная ставка пени за один день. Например, если просрочка составляет 234 дня, а стоимость объекта равна 13 млн. рублей, то неустойка составит: 13 000 000 х 8.25:100 х 1/300 х 234 = 836 550 рублей,
- формула для граждан. Показатели по формуле будут таким же, как и при расчете неустойки для организаций и предпринимателей. Отличие в том, что итоговая сумма должна быть умножена на два, поскольку предусмотрен двойной размера пени. То есть если по первому примеру для организации неустойка составила 836 550 рублей, то для гражданина такая пеня будет равная 1 673 100 рублей.
Соответственно, физические лица компенсируют за короткий срок, а именно период до трех месяцев, около пяти процентов общей суммы договора.
Что регламентирует закон 214 ФЗ
Отдельно следует уделить внимание Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и дольщиками в многоквартирных домах. Составление договоров, условия сотрудничества и иные факторы подробно отражены в указанном нормативном акте.
В том числе данный ФЗ может помочь при возникновении необходимости взыскать неустойку. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, от чего защищаются граждане, следуя нормам закона и соблюдая условия соглашений.
Внимание! Речь идет о таких моментах, как:
- стремление лиц завладеть чужими денежными средствами, не начав при этом строительных работ,
- двойная продажа квартир, предусматривающая реализацию объекта сразу нескольким лицам,
- изменение проектных и сметных документов на тапе начала строительства и возведения объектов.
Такие ситуации исключают возможность потенциальных собственников получить предусмотренное по договору жилье, несмотря на то, что денежные средства были уплачены.
Также следует помнить о низком качестве выполненных работ, несоответствии жилья тем условиям и требованиям, что предусматривались изначально, что хоть и предполагает передачу объекта собственнику, но нарушает подписанный договор дольщиков.
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Взыскание процентов в судебной практике
Результат судебных разбирательств по соответствующему иску может выражаться либо в решении о взыскании неустойки в пользу дольщика, либо в отказе в удовлетворении его требований. То есть никаких абсолютных гарантий для истца нет. Но все же на практике процент положительных решений по заявлениям такого рода достаточно высок. Суд же при вынесении постановления в первую очередь принимает к учету следующие обстоятельства:
- факт регистрации ДДУ и строительства конкретного объекта;
- были ли исполнены дольщиком обязательства по оплате стоимости;
- были ли установлены даты для передачи объекта дольщику условиями договору;
- соблюдался ли порядок досудебного урегулирования конфликтов.
Если вышеуказанные позиции определены, то в подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону дольщика. Но если вдруг выяснится, что срок передачи объекта был нарушен из-за того, что дольщик попросту не подписал передаточный акт, то застройщик освобождается от претензий потерпевшего.
В какой суд подавать на застройщика
Для получения максимальной суммы хорошо бы изучить практику трех разных судов — по месту нахождения ответчика, по месту нахождения объекта строительства и по своему месту жительства. Чаще всего в близлежащих к месту судах имеет место быть некоторая аффилированность и сложившаяся практика «урезания». К тому же, застройщик может не прислать своего представителя в заседание, если Вы находитесь в другом регионе. Так что в большинстве случаев выгоднее обратиться в суд по своему месту жительства.
Если сильно обобщить опыт и принять во внимание все вилку возможного урезания судом, можно озвучить сумму неустойки в 600 000 рублей за один год. Это очень приблизительное значение и зависит оно как от аргументации истцом своих убытков и профессионализма судебного юриста, так и от практики конкретного судебного органа в урезании сумм.
Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214
Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.
- Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
- Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Неустойка – когда подавать и как считать
- Как самому посчитать неустойку?
Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.
- Какую ключевую ставку применять в расчете?
При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!
- Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!
- Если застройщик прислал акт – подписывать?
Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.
- Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?
Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.